目標と目的からのアプローチ
2017年02月06日
お部屋を決める際のポイントとして、
駅からの距離、近隣の環境、建物の状況、部屋の間取り、設備などなど、色々とあると思います。
優先順位は人それぞれで違いますし、これだけは譲れない、これは妥協しても良い、など様々だと思います。
人気なお部屋（物件）はすぐに入居者が決まりますし、不人気なお部屋（物件）は中々入居希望者が出てきません。
お部屋探しをしている方から見て、長く空室のお部屋は、何かが足らない魅力のないお部屋です。
「空室のお部屋を埋めること」について、オーナー様の目線で考えてみましょう。
空室のお部屋は、建物所有者のオーナー様から見たら部屋に空気を入れているだけです。空気を入れても賃料は入ってきません。
しかし、オーナー様が努力しても、
立地は変えられない…
近隣の環境は変えられない…
かといって、費用のかかる設備投資はちょっと…
どうしよう…
「そうだ！賃料を下げよう！」
そんなオーナー様もいます。
そして、入居者を入れようと近隣の同じような部屋より賃料を下げた結果、入居者が決まるときもあります。
果たして、このように「空室を埋める」という単純な考えで良いのでしょうか。
賃料を下げることにより物件の価値も下がります。そのためイメージしていた入居者層ではなく、入居後に賃料不払いや生活ルールを守らなかったりして近隣住民へ迷惑をかけたりと、入居後にトラブルになるパターンをよく見てきました（決して全員がそうではないということはキチンと言わせていただきます。）。
視点を変えて、
ここで、「目標」と「目的」について考えてみましょう。
例えば、あるスポーツ選手が、
スポーツに「勝ちたい」という目標があったらどうでしょうか？
しっかり努力して勝とうとする人が大半の中で、安易に勝つために練習するのではなくドーピングをしたり、その他ルールに反したことをする人もいるかもしれません。
一方、スポーツに「勝ちたい」という目標がある中で、「応援してきた人を喜ばしたい、笑顔を見たい」という目的があったらどうでしょうか？
選手は、応援している方々の心から喜ぶ笑顔を見たいがために、悲しませるようなルールに反することはせずに必死に練習すると思います。
言いたいことは、目標と目的を明確化すること。そして、目標＝目的ではないということです。
先程の話しに戻ると、
オーナー様の賃貸経営の「目標」と「目的」は何でしょうか？
オーナー様から見たら、
「目標」は賃貸収入の確保であり、「目的」は安心した生活と老後に向けてなどです。
「空室を埋める」ことは一つの考えにすぎず目標にしてはいけません。当たり前ですが、「賃貸収入の確保」が目標なのです。
そして目的達成のために入居者は誰でもよいのではなく、質の良いお客様と長いお付き合いをしたいと思うのではないでしょうか。
例えば、2011年、女子サッカーワールドカップ決勝戦。
なでしこジャパンが、これまで一度も勝ったことのないアメリカを下し優勝の栄誉に輝きました。
延長後半12分、セットプレーから澤選手の起死回生のゴールで追い付き、そして、見事にPK戦を制し、この快挙に日本中が興奮しました。
なでしこジャパンの場合、
目標は、「ワールドカップ優勝」、
目的は、「日本の女子サッカーをメジャーにすること」でした。
私が聞いた中では「震災で暗くなっている日本を明るくする！」というが目的あったとも聞いています。
目標と目的は性質が全く違うものです。
簡単に言えば、目標はゴールが明確で、目的はずっと追いかけるものです。
目標と目的をしっかり考えないといけません。
では、オーナー様が、「築古の空いている物件に入居してもらう」ためにいくつかアプローチの方法があると考えます。
①徹底的に費用をかけてリフォーム
②費用をそんなにかけないリフォーム
③費用を全くかけずに賃料を下げる
など。
目標を「綺麗にリフォームする」、目的を「入居してもらう」と考えた場合、正解はどうでしょうか？
その場合は正解は①になります。
ただしこの場合、目標を「綺麗にリフォームする」、目的を「入居してもらう」としてはいけません。
なぜなら、綺麗にしすぎて、工事費用を取り戻すのに苦労する部屋の出来上がりだからです。
「綺麗にすること」ばかりを意識し、入居者目線から離れている業者も多いので注意も必要です。
私が考える「築古の空いている物件に入居してもらう」ための目標と目的は、
目標は、「オーナー様の資産価値上昇を考えた中で、入居者様に長く入居してもらう部屋のリフォーム」
目的は、「オーナー様の安心した生活と老後」です。
そして目標達成の一つの手段として、なるべく費用をかけないリフォームを実践することだと考えます。
それは、「ある一人の入居者が入居したくなる部屋」「一人の入居者の心にだけ響く部屋」のリフォームです。
費用をかけて、10人いたら10人の心に響く、誰もが入居したくなる部屋にする必要はないのです。
さて、何事にも目標と目的があります。
目標と目的をしっかり考えると、アプローチの方向性がしっかりと見えてきます。
目標と目的の話しは、仕事に限らず、スポーツでも、写真の船の航海でも、どんなことでも当たり前の事です。
しかし実際は目的がハッキリしていなかったり、目標と目的が混乱していたりと、実践できていないことが世の中には多いです。
丸栄開発は、オーナー様やお部屋探しのお客様へ、目標と目的をキチンと考えアドバイスをさせていただきます。
是非、お気楽にご相談ください。
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